<<よくあるご質問>>東京都葛飾区の賃貸・売買なら株式会社アスリード

当社に良くいただくご質問にお答えします。

お部屋の探し方から契約手続き・トラブル・退去時のことなど、売買・賃貸生活にかかわる様々なお悩みをＱ&Ａ形式で紹介しています。

下記にないご質問・お問い合わせがございましたら、お気軽にお電話（03-5678-8660）、もしくはお問い合わせフォームよりご相談ください。

A.媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があります。
【一般媒介契約】
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。また自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
【専任媒介契約】
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができませんが依頼者から自ら発見した相手方と売買又は交換の契約することができます。当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
【専属専任媒介契約】
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することもできません。依頼者から自ら発見した相手方と売買又は交換の契約することもできません。当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します

A.大きく分けると税金、その他の費用です。契約書に貼付する印紙代をはじめ、登録許可税、不動産取得税などが課税されます。売主が個人であれば、土地・建物には消費税は課税されませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。
住宅ローンを受ける場合には、ローン事務手数料やローン保証料等もあります。その他、司法書士に支払う手数料や物件によっては仲介手数料がかかります。手数料にも消費税が課税されます。物件により様々ですが、目安として諸費用は購入不動産価格の５％～８％前後ぐらいとなります。

A.一般的に不動産価格の８０%～９０%が住宅ローンの限度ですが、金融機関によっては申込者の年収等の条件によって諸費用を含めて１００％以上の住宅ローンが利用できる場合がありますので、頭金がない場合でも購入は可能です。お気軽にご相談ください。

A.以下の三つの方法をお知らせします。
いずれの場合もメリットやデメリットがあります。また、ローンがまだ残っている場合等さまざまな為、最適な方法を担当者とご相談のうえ、選択するようにしてください。
（１） 売却・購入を同時進行させる場合。費用を最小限に抑えられるのがメリットです。購入と売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になります。
（２） つなぎ融資や買い換えローンを利用し、売却前に購入を済ませる場合。
売却前であっても、気に入った物件がでた時点で購入できるのがメリットです。売却代金にて完済することが前提となるので、売出価格やスケジュール設定などに注意しなければなりません。当社には下取保証システムがありますので、お気軽にご相談してください。
（３）売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする。
賃料や引っ越し費用が余分にかかるデメリットがありますが、じっくり時間をかけて物件を探すことができるメリットがあります。

A.実測面積は、実際の面積です。公簿面積は、登記簿に記載された面積です。公簿面積は実際の面積と異なる場合があります。（実測面積と公簿面積に相違がある場合にそれを修正して、登記簿に反映させるためには、地積再生登記をする必要があります。）一般の売主が土地や中古住宅を売却させる場合は、公簿面積による売買が一般的です。ただし、その際には実際の面積と異なった場合の取決めを行います。正確な面積を測るためには、測量士による実測図を作成し、隣地との境界線もはっきり確定させる必要があります。

A.マンションの面積は、通常専有部分の面積を指します。バルコニーなどの共有部分には含まれておりません。物件によっては、メーターボックスやパイプスペースも専有面積に含まれる場合があります。また、広告によっては専有面積は壁芯（壁の中心）より測った面積で表記しているものと、内法計算（壁の内側）の公簿面積（登記）で表記しているものとがありますのでご注意してください。公簿面積は壁芯面積と比べると狭くなります。

A.住宅ローンを借りる場合は、少なくとも住宅ローンの承認が下りてその他の契約条件などが全てクリアされた後で解約の申し出をされることをおすすめします。
購入した物件の引渡しを受けた後に行うのが最も確実ですが、余計な賃料がかかってしまいます。かといって、売買契約直後に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の事情で契約解除となった場合には住む家がなくなってしまいます。
賃貸借契約書の解除予告期日も確認しておきましょう。

A.当社が「査定表」を提示いたしますのでお客様がそれを参考にして決めて頂くのが一般的です。
お客様の売却プランをお聞かせいただき、ご相談しながら最終的に決します。
「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせて決定して下さい。

A.可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めているというのが一般的です。
お客様をご案内の際は、必ず担当者から事前にご連絡をさせていただき、日時等をお約束した上で内覧致します。

その際には担当者が立ち会いますので、ご安心してください。

A.基本的には、リフォームは必要ありません。ただし、リフォームをした方が印象を良くすることで、早期の売却が可能となることもありますので、担当者と十分に相談してみてください。

A.不動産業者間での不動産流通機構を利用し広く広告する方法があります。その他、インターネット等は興味のある人が見る媒体ですので、インターネットを活用した販売方法があります。またいずれにしても担当者と十分相談して販売方法などを決定していきましょう。

A.住換えの際に、ご契約の条件調整のなかで一番大事な問題です。仮住まいが必要な場合や、購入検討者に引き渡しをお待ちいただく場合などがあり、一概には言えません。担当者とよくご相談し、希望を伝えてください。

A.諸費用の費用は、売却する不動産により異なります。主な内容は以下の通りです。
１． 譲渡所得税・住民税（売却して利益がでる場合）
※各種優遇税制度がありますので詳細は担当者に確認してください。
２．住宅ローン返済関連（低当権抹消費用・司法書士手数料など）
３．印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）
４．仲介手数料（消費税別途）
５．売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。申告手続きはご本人でも十分可能ですが税理士に依頼することもできます。

A.通常使用するにあたり、最低限確保されていなければいけない品質が欠けていること、欠陥があることを法律用語で瑕疵（かし）といいます。
夢と希望を持ってせっかく住宅を購入しても、物件に瑕疵、つまり″購入前に確認することが出来なかった欠陥″があって快適に生活出来なかったらとても残念です。とは言っても、中古住宅の売買契約では対象の不動産を現状見たままの状態で引渡す事になっています。
そこで、瑕疵、つまり″知らない欠陥″が住宅の基本性能に係わるものに限って売主様は買主様に対して一定期間、責任を負うことになっています。

 

住宅の基本性能に係わるものとは・・
○1雨漏り
○2シロアリの害
○3給排水設備の故障
○4建物構造上主要な部位の木部の腐食

 

以上の４点になり、引渡し後一定期間内に発見された場合、売主様に修復義務がある事を「瑕疵担保責任」といいます。

A.住宅ローンを組まれる場合、団体信用生命保険に加入することができます。これは万一ローンを組まれた方が不慮の事故などでお亡くなりになられた場合、住宅ローンの残債を生命保険会社が支払ってくれますので、残された家族が安心して暮らせるという保険です。（ローンの種類によって義務のものと、任意のものがございます。）

A.通常、不動産売買の契約では、ローンが借りられなかった時のために「ローン特約」をつけています。この「ローン特約」とは、買主様保護の観点から不動産の売買契約後、金融機関からローンが借りられなった場合は、「契約は白紙にします」という約束です。契約が白紙に戻りますので、お客様がお支払された手付金等は返還されます。万一の時でも安心な特約です。

A.住宅ローン事前審査とは、お客様がどのくらい借り入れできるかを、契約前に（物件が決まっていなくても）金融機関に事前に審査の依頼ができるシステムです。物件はまだ見つかっていなくても、どのくらい借り入れできるのか、前もって知っておけば物件探しも安心です。

A.そんなことはありません！ホームページに掲載している物件はごく一部なのです。実際に売りに出している物件でもインターネット掲載が不可で掲載していない物件や、未公開物件などもあります！もちろん他業者の物件もご紹介できますので、お気軽にお問合せ下さい。ホットな情報が得られるのは、直接当社にお問合せ下さいませ！

A.原則として30~60歳の身内の方で有職者の方が理想です。難しい方は家賃保証会社もございますので、お気軽にご相談下さい。

A.一般的に月収の3分の１が目安と言われています。
ほとんどの方が、月々の生活費の中で、一番大きい固定費になりますので数年先まで見控えて、しっかり計画することが大切です。

A.基本的には、ご契約様の本人確認書類（免許書など）・ご契約者様の認印・入居者全員の住民票・保証人様の印鑑表明・保証人様の承諾書・ご契約者様の顔写真など。物件によって必要書類が異なる場合があります。

A.貸主が自分の物件にどんな方が入居されるのかを審査するものです。気に入った物件が見つかりましたら、入居申込書に必要事項を記入して頂きます。入居申込書はそのまま貸主の入居審査のための資料になりますので正確に記入していただく必要があります。通常の審査内容は、お引越しの動機、入居希望者の収入や家族構成、保証人の確認等です。貸主の審査結果によっては入居をお断りさせて頂く場合もありますが、その際の理由につきましてはお答え致しておりません。

A.お家賃は賃貸借契約に基づいて月末に翌月分の家賃を先払いします。これを「前家賃」といいます。「日割り家賃」とは、入居可能日が月途中の場合、月末までの家賃を日割りしたお家賃のことです。契約時には前家賃として翌月分を支払うのが通常で、月の途中から入居する場合は、その月の家賃（入居日から月末までの日割り家賃）と翌月分家賃を一度に支払う必要が生じる事もありますのでご注意下さい。